등기부등본 보는법 완벽 가이드

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유자·대출·압류 등 모든 권리관계를 기록한 공적 서류입니다. 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’이며, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원에 누구나 발급받을 수 있습니다. 타인 소유 부동산도 발급 가능합니다.

등기부등본의 3가지 구성

등기부등본은 표제부 · 갑구 · 을구 3개 파트로 나뉩니다.

표제부 보는법 — 부동산의 기본 정보

표제부는 부동산의 소재지, 면적(㎡), 구조, 용도를 기록한 파트입니다. 매물 광고의 주소·면적이 등기부와 일치하는지, 용도가 주거용인지를 여기서 확인합니다.

매수자가 표제부에서 확인할 3가지

1. 소재지번과 도로명주소

중개사가 안내한 주소와 등기부의 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요. 빌라나 다세대주택은 동·호수가 다를 수 있으며, 이 경우 완전히 다른 부동산에 대한 계약이 됩니다.

2. 건물 면적

등기부에 기재된 전용면적이 매물 광고 면적과 일치하는지 확인합니다. 광고에서 공용면적을 포함한 면적으로 표기하는 경우가 있어, 실제 전용면적이 예상보다 작을 수 있습니다.

3. 건물 구조와 용도

위 예시에서 ‘철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택’이 구조와 용도입니다. 용도가 ‘근린생활시설’로 되어 있는데 주거용으로 사용 중이라면 불법 용도변경일 가능성이 있습니다 — 대출이 제한되거나 향후 문제가 됩니다.

갑구 보는법 — 소유권 확인의 핵심

갑구는 소유자가 누구인지, 가압류·경매·가처분 등 소유권 제한이 있는지를 기록합니다. 매도인이 현재 소유자와 동일인인지, 유효한 위험 등기가 없는지를 여기서 확인합니다.

소유권이전 — 매도인 확인

갑구의 가장 마지막 ‘소유권이전’ 항목에 적힌 이름이 매도인 본인과 일치하는지 반드시 확인하세요. 위 예시에서는 이○○이 현재 소유자입니다. 이름이 다르다면 대리인 매매이거나 사기의 가능성이 있습니다.

갑구에 이런 항목이 있으면 위험합니다

아래는 갑구에 현재 유효한 상태로 있으면 위험한 항목들입니다.

위 예시에서 3번 항목 가압류가 현재 유효한 상태입니다. 이런 매물은 잔금 전까지 말소가 확인되지 않는 한 계약을 진행하면 안 됩니다.

다만, 이미 ‘말소’(삭제) 처리된 것이라면 문제없습니다. 등기부에는 과거 이력도 남아있기 때문에, 현재 유효한 항목인지 말소된 항목인지를 구분하는 것이 핵심입니다. 말소된 항목에는 밑줄이 그어져 있습니다.

을구 보는법 — 대출과 부채 확인

을구는 이 부동산에 걸린 빚을 보여줍니다. “이 집을 사도 안전한가?”를 판단하는 핵심 근거입니다.

위 예시를 보면 1번 근저당권이 취소선으로 그어져 있고, 2번에 ‘말소’ 처리되어 있습니다. 이건 대출이 상환 완료됐다는 뜻이므로 안전합니다.

근저당권 — 가장 흔한 을구 항목

근저당권은 소유자가 은행에서 대출받을 때 부동산을 담보로 설정한 것입니다. 핵심 확인 포인트는 채권최고액입니다.

채권최고액은 실제 대출금이 아니라, 연체이자와 경매 비용까지 포함한 금액입니다.

• 1금융권 (KB국민, 신한, 우리은행 등): 대출 원금의 120%로 설정
• 2금융권 (저축은행, 새마을금고 등): 대출 원금의 130%로 설정

예: 채권최고액 7,150만원 (1금융권 120%) → 실제 대출금 약 5,960만원.

위 예시에서 채권최고액 합계는 1억 500만원입니다. 2금융권(저축은행)까지 대출받았다는 것은 1금융권 한도를 초과했다는 신호입니다.

채권최고액 비율로 위험도 판단하기

판단 기준은 채권최고액 합계 ÷ 시세(매매가)입니다.

을구의 다른 항목들

• 전세권: 세입자의 보증금이 등기된 것. 매수 시 이 보증금을 인수할 수 있으므로, 금액과 만기일을 반드시 확인하세요.
• 지상권: 토지 위에 건물을 소유할 수 있는 권리. 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있습니다.
• 지역권: 도로 통행 등 특정 목적으로 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리. 단독주택이나 토지 매매 시 확인이 필요합니다.

매수 전 반드시 확인할 위험 신호 7가지

등기부등본에서 매수 전 반드시 확인해야 할 위험 신호는 소유자 불일치, 잦은 소유권 변동, 가압류·가처분, 과다 채권최고액, 용도 불일치, 점유 상태 불일치, 신탁등기 7가지입니다. 하나라도 해당되면 전문가 자문(10~30만원)을 받으세요.

1. 소유자와 매도인 이름 불일치

갑구의 현재 소유자와 매매 계약서의 매도인이 다른 경우. 위임장 기반의 대리인 매매는 합법이지만, 위임장 위조를 통한 사기가 빈번합니다.

2. 최근 소유권 변동이 잦은 경우

1~2년 내 소유권이 여러 차례 이전되었다면, 투기성 거래이거나 하자가 있는 매물을 빠르게 넘기려는 시도일 수 있습니다.

3. 가압류·가처분이 유효한 경우

갑구에 말소되지 않은 가압류·가처분이 있다면, 매도인에게 채무 문제가 있는 것입니다. 잔금 전까지 말소가 보장되지 않으면 계약을 진행하지 마세요.

4. 채권최고액이 시세의 70%를 초과

을구의 근저당 채권최고액 합계가 시세의 70%를 넘으면 깡통주택 위험입니다.

5. 건물 용도와 실제 사용이 다른 경우

표제부에 ‘근린생활시설’로 등록되어 있는데 주거용으로 사용 중이라면 불법 용도변경입니다. 대출 거부, 과태료, 원상복구 명령의 대상이 됩니다.

6. 등기 날짜와 실제 점유 상태 불일치

최근 소유권이전이 되었는데 거주자가 다르다면, 세입자의 권리(대항력, 우선변제권)가 존재할 수 있습니다. 전입세대열람으로 실거주자를 확인하세요.

7. 신탁등기 — 수탁자 동의 없이 매매 불가

갑구에 ‘신탁’이 설정되어 있다면, 처분 권한이 수탁자(주로 은행이나 신탁회사)에 있습니다. 수탁자의 매매 동의서가 반드시 필요합니다.

등기부등본 발급 방법

등기부등본은 타인 소유 부동산 포함 누구나 발급받을 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원에 24시간 온라인 발급 가능하며, 공동인증서·금융인증서·간편인증(카카오, PASS)으로 로그인합니다.

1. 인터넷등기소 — 온라인 발급 (유일한 온라인 발급처)

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다. 24시간 이용 가능하며, 발급 즉시 PDF로 저장됩니다.

• 열람: 700원 (화면 확인만 가능, 법적 효력 없음)
• 발급: 1,000원 (출력·저장 가능, 법적 효력 있음)
• 인증: 공동인증서, 금융인증서, 또는 간편인증(카카오, PASS 등)으로 로그인 후 이용
• 결제: 신용카드, 카카오페이, 네이버페이 등 간편결제 지원

2. 등기소 방문 또는 무인발급기

전국 등기소, 일부 시청·구청·법원에 설치된 무인발급기에서도 발급 가능합니다. 수수료 1,000원 (현금만 가능). 부동산 주소만 알면 됩니다.

무인발급기 위치는 정부24 무인민원발급 안내에서 검색할 수 있습니다.

자주 묻는 질문