매매 절차 전체 흐름
부동산 매매는 매물 탐색부터 전입신고까지 8단계로 진행되며, 계약부터 잔금까지 통상 2~4개월이 소요됩니다. 거래신고(30일 이내), 취득세 납부(60일 이내), 전입신고(14일 이내) 등 법정 기한을 반드시 지켜야 합니다.
- 매물 탐색 · 시세 조사
- 현장 방문 · 권리관계 확인
- 매매계약서 작성 + 계약금 지급
- 중도금 지급
- 잔금 지급 + 소유권이전 서류 수령
- 부동산 거래신고 (30일 이내)
- 취득세 납부 + 소유권이전등기 (60일 이내)
- 전입신고 (14일 이내)
계약부터 잔금까지 통상 2~4개월이 소요됩니다. 대출 실행 일정에 따라 유동적입니다.
1단계: 매물 탐색 · 시세 조사
국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 6개월 실거래가를 확인하세요. KB시세, 네이버 부동산과 교차 비교하면 시세 판단이 더 정확해집니다.
매물을 본격적으로 보기 전에 등기부등본을 먼저 발급하세요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원에 발급 가능합니다. 가압류·경매·신탁 등기가 있으면 현장 방문할 필요도 없습니다.
2단계: 현장 방문
현장 방문은 평일 저녁이 가장 효과적입니다. 수압, 누수·곰팡이, 채광·환기, 층간소음 4가지를 직접 확인하고, 관리사무소에서 최근 6개월 관리비 내역을 요청합니다.
확인할 것:
- 수압 (주방·화장실 동시에 틀어서 확인)
- 누수·곰팡이 (베란다, 화장실 천장, 벽면 하단)
- 채광·환기 (남향 여부, 앞 건물 거리)
- 관리사무소에서 최근 6개월 관리비 내역 요청
3단계: 매매계약서 작성
매매계약서에는 부동산 표시, 거래당사자, 매매대금(계약금 10%/중도금 40~60%/잔금 30~50%), 특약사항을 반드시 기재합니다. 민법 제565조에 따라 중도금 지급 전까지만 계약금 포기로 해제할 수 있습니다.
계약서 필수 기재사항
부동산 거래신고법 시행규칙에 따라 아래 항목을 반드시 기재해야 합니다:
- 부동산 표시: 소재지, 면적, 건물내역 (등기부와 동일하게)
- 거래당사자: 매도인/매수인 인적사항
- 매매대금: 계약금/중도금/잔금 각 금액 + 지급일
- 중개업소 정보: 개업공인중개사 인적사항
반드시 넣어야 할 특약사항
- 잔금 시 근저당 말소 조건
- 하자 발견 시 매도인 수리 책임 기간 (통상 6개월)
- 공과금(관리비, 수도, 가스) 잔금일 기준 정산
- 기존 임차인 퇴거/인수 조건
- 계약 해제 조건 및 위약금
계약금·중도금·잔금 비율
| 항목 | 비율 | 성격 |
|---|---|---|
| 계약금 | 통상 10% | 계약 체결의 증거 |
| 중도금 | 통상 40~60% | 이행의 착수 (해약 불가) |
| 잔금 | 나머지 30~50% | 소유권 이전 |
이 비율은 관행이지 법정 기준이 아닙니다. 당사자 간 협의로 조정 가능합니다.
4단계: 부동산 거래신고
부동산 거래신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 신고합니다. 미신고 시 3,000만원 이하 과태료가 부과됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신고 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 신고 의무자 | 중개거래: 공인중개사 / 직거래: 당사자 공동 |
| 온라인 신고 | rtms.molit.go.kr (부동산거래관리시스템) |
| 미신고 과태료 | 3,000만원 이하 |
| 지연 신고 | 300만원 이하 과태료 |
5단계: 취득세 납부 + 소유권이전등기
잔금일로부터 60일 이내에 위택스(wetax.go.kr)에서 취득세를 납부하고, 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청합니다. 잔금 지급과 등기 접수는 반드시 같은 날 처리하여 이중매매 위험을 차단합니다.
취득세 납부
잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 위택스(wetax.go.kr) 또는 시·군·구청에서 신고/납부합니다. 미납 시 산출세액의 20% 가산세 + 1일당 0.022% 납부지연 가산세가 부과됩니다.
소유권이전등기
부동산등기 특별조치법 제2조에 따라 잔금일로부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다. 위반 시 등록면허세 상당액의 5배 이하 과태료, 조세 회피 목적이면 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금입니다.
필요 서류
| 매도인 | 매수인 |
|---|---|
| 등기필증(권리증) | 등기신청서 |
| 인감증명서 (매도용, 3개월 이내) | 매매계약서 |
| 주민등록초본 (주소변동 포함) | 거래신고필증 |
| 위임장 (인감날인) | 취득세·등록면허세 영수증 |
| 국민주택채권 매입증명 |
셀프등기도 가능합니다. 인터넷등기소에서 e-Form 전자표준양식으로 신청서를 작성한 뒤 관할 등기소에 제출하면 됩니다. 법무사 수수료(60만~150만원)를 절약할 수 있습니다.
6단계: 전입신고 · 확정일자
이사한 날로부터 14일 이내에 주민센터 또는 정부24(gov.kr)에서 전입신고를 합니다. 미신고 시 5만원 이하 과태료입니다.
확정일자는 주민센터 또는 정부24에서 600원에 받을 수 있습니다. 전입신고와 동시에 신청 가능합니다.
자주 묻는 질문
계약금을 치른 후 마음이 바뀌면 어떻게 하나요?
중도금 지급 전이라면 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다 (민법 제565조). 중도금 지급 후에는 상대방 동의 없이 일방적 해제가 불가능합니다.
직거래 시 거래신고는 누가 하나요?
매도인과 매수인이 공동으로 서명한 신고서를 1명이 대표로 제출합니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고 가능합니다.
셀프등기가 어렵지 않나요?
인터넷등기소에서 양식을 다운받아 작성하고, 관할 등기소에 서류를 제출하면 됩니다. 법무사 수수료(60만~150만원)를 절약할 수 있지만, 서류 준비에 시간이 걸립니다. 첫 매수라면 법무사를 통하는 것이 안전합니다.
장기수선충당금은 어떻게 정산하나요?
매도인이 거주 기간 동안 적립한 장기수선충당금은 매수인에게 정산됩니다. 관리사무소에서 적립 현황을 확인하고, 잔금 정산 시 함께 처리하세요.